Gli immobili da investimento occupano un posto importante nel bilancio di molte società. Ai sensi dell’IAS 40 “Immobili da investimento”, le imprese devono scegliere una politica contabile per la valutazione dei propri immobili da investimento, in particolare il modello del fair value. Se un’impresa stabilisce che il fair value degli immobili di investimento non può essere valutato in modo attendibile su base continuativa, tale impresa deve valutare tali immobili di investimento utilizzando il modello del costo, ai sensi dell’IAS 16 per gli immobili di investimento di proprietà, oppure ai sensi dell’IFRS. 16 per gli immobili di investimento detenuti dal locatario come diritto di godimento. Come effettuare correttamente la rivalutazione di singoli immobili da investimento nel corso dell’anno, in particolare quando si tratta di terreni?

Le variazioni del fair value degli immobili da investimento devono essere rilevate nel bilancio in conformità all’IAS 40. Ai sensi del paragrafo 35 dell’IAS 40, qualsiasi variazione del fair value degli immobili di investimento deve essere rilevata nel conto economico. Tali variazioni sono riportate nel conto economico nel periodo in cui si sono verificate. Pertanto, l’impatto di tali variazioni si rifletterà direttamente sui risultati finanziari della società nel periodo in cui si è verificata la variazione di valore.

L’IAS 40 consente la rivalutazione di singoli immobili da investimento, e non solo dell’intero gruppo di attività in una sola volta. Ciò è possibile qualora si verifichino cambiamenti significativi nelle condizioni che influenzano il valore dei singoli immobili. Il paragrafo 30 del principio richiede che il principio contabile adottato sia applicato a tutti gli immobili di investimento, ma ciò non significa che la rivalutazione debba essere effettuata contemporaneamente per tutti gli immobili.

Una volta definite le condizioni per la revisione del valore equo nella politica contabile, le società sono tenute ad attenersi a tale politica contabile. Si tratta di un obbligo, non di un diritto. 

La decisione in merito alla rilevanza di una variazione deve essere presa dal personale direttivo sulla base del proprio giudizio. Esso deve valutare se le variazioni incidano in modo significativo sul fair value delle attività. Per definire i limiti di rilevanza, è possibile prendere in considerazione i seguenti approcci:

1. Limiti quantitativi:
   • Indicare le variazioni percentuali del canone di locazione o del valore di mercato del terreno che saranno considerate significative (ad esempio, una variazione superiore al 5-10%).
2. Criteri di qualità:
   • Tenere conto delle variazioni delle condizioni di mercato, della congiuntura economica e dei requisiti normativi che potrebbero influire in modo significativo sul valore.

È opportuno che tali approcci siano riportati anche nei principi contabili. 

Pertanto, il personale direttivo deve stabilire se la variazione sia significativa, tenendo conto sia dei criteri quantitativi che di quelli qualitativi, e decidere in merito alla necessità di valutare il valore equo dell’immobile da investimento.

Anche la revisione delle condizioni di locazione può incidere in modo significativo sul valore equo dei terreni. Ad esempio, se il canone di locazione è legato al prezzo del grano o al tasso di cambio, ciò influirà direttamente sul calcolo del valore equo.

Esempi di fattori che determinano la revisione delle condizioni di locazione:

1. Legame con il prezzo del grano. Può essere considerato come un fattore che incide sul reddito da locazione e, di conseguenza, sul valore equo del terreno.
2. Allineamento al tasso di cambio dollaro/euro. Può essere utilizzato per stabilizzare i redditi da locazione e tenuto in considerazione nella valutazione.
3. Variazione del canone di locazione. Le nuove condizioni di locazione possono essere prese in considerazione nella valutazione del valore equo del terreno.

Ulteriori condizioni per la revisione del valore equo del terreno possono includere:

• Notevoli fluttuazioni dei prezzi dei terreni nel Paese/nella regione
  • Il paragrafo 40 richiede che il fair value rifletta le condizioni di mercato. Le fluttuazioni significative dei prezzi costituiscono condizioni di mercato che influenzano la valutazione.
• L'insorgere di condizioni sfavorevoli per l'affitto dei terreni o la coltivazione di prodotti agricoli
  • Tali variazioni possono influire sui ricavi da locazione, che a loro volta incidono sul fair value (paragrafo 40).

La revisione del valore equo di singoli beni immobiliari a scopo di investimento, in particolare dei terreni, è possibile e persino necessaria qualora si verifichino cambiamenti significativi nelle condizioni che ne influenzano il valore. Il management deve valutare attentamente la rilevanza di tali cambiamenti, utilizzando criteri sia quantitativi che qualitativi. Un approccio corretto alla revisione del fair value consentirà di fornire informazioni attendibili e pertinenti nel bilancio, garantendo la conformità ai requisiti dell’IAS 40 e dell’IAS 8.

L’IAS 8 “Principi contabili, variazioni nelle stime contabili ed errori” stabilisce che le stime contabili possono variare a seguito di nuove circostanze, informazioni, sviluppi o esperienze. Il paragrafo 36 dell’IAS 8 stabilisce che le variazioni nelle stime contabili siano rilevate in modo prospettico, ovvero l’effetto della variazione della stima sia rilevato nel bilancio a partire dalla data di tale variazione e in seguito.

Il fair value è una valutazione contabile determinata sulla base delle informazioni di mercato correnti e di ipotesi. Il mutare delle circostanze (fattori scatenanti) che influenzano il fair value richiede una revisione di tale stima. Ciò consente di garantire che il bilancio a ogni data intermedia soddisfi tutti i requisiti previsti dal principio contabile «IFRS».

L'IAS 34 “Bilanci intermedi” prevede che i bilanci intermedi debbano seguire gli stessi principi e metodi contabili dei bilanci annuali; in particolare, le valutazioni contabili devono essere aggiornate e riflettere le attuali condizioni di mercato. La revisione del fair value degli investimenti immobiliari, in particolare dei singoli immobili, è fondamentale per garantire l’affidabilità del bilancio. Il management deve valutare la rilevanza delle variazioni, tenendo conto sia di criteri quantitativi che qualitativi, e riflettere tali variazioni nel bilancio non appena si verificano, in conformità con i requisiti dell’IAS 8 e dell’IAS 34.

Webinar pertinenti all'argomento della pubblicazione:

Immobili da investimento nella rendicontazione “IFRS”: analisi approfondita con esempi e applicazioni pratiche >>> https://amsfo.com.ua/course/investytsijna-nerukhomist-v-msfz-auditor/

© Elena Kharlamova