Інвестиційна нерухомість займає важливе місце у фінансовій звітності багатьох компаній. Відповідно до МСБО 40 “Інвестиційна нерухомість”, підприємства мають обирати облікову політику для оцінки своєї інвестиційної нерухомості, зокрема модель справедливої вартості. Якщо суб’єкт господарювання визначає, що справедлива вартість інвестиційної нерухомості не може бути достовірно оцінена на постійній основі, цей суб’єкт господарювання повинен оцінювати таку інвестиційну нерухомість, використовуючи модель собівартості, відповідно до МСБО 16 для інвестиційної нерухомості, яка є власністю, або відповідно до МСФЗ 16 для інвестиційної нерухомості, утримуваної орендарем як актив з права користування. Як правильно проводити переоцінку окремих об’єктів інвестиційної нерухомості посеред року, особливо коли йдеться про земельні ділянки?

Зміни у справедливій вартості інвестиційної нерухомості мають визнаватися у фінансовій звітності відповідно до МСБО 40. Згідно з параграфом 35 МСБО 40, будь-які зміни у справедливій вартості інвестиційної нерухомості визнаються в прибутку або збитку. Ці зміни відображаються у звіті про прибутки та збитки в той період, коли вони відбулися. Таким чином, вплив таких змін буде безпосередньо відображено на фінансових результатах компанії за період, коли відбулася зміна вартості.

МСБО 40 дозволяє переоцінку окремих об’єктів інвестиційної нерухомості, а не лише всієї групи активів одразу. Це можливо в ситуації, якщо виникають суттєві зміни в умовах, які впливають на вартість окремих об’єктів. Параграф 30 стандарту вимагає, щоб обрана облікова політика застосовувалась до всієї інвестиційної нерухомості, проте це не означає, що переоцінка повинна здійснюватись для всіх об’єктів одночасно.

Прописавши умови перегляду справедливої вартості в обліковій політиці, компанії повинні дотримуватися цієї облікової політики. Це стає обов’язком, а не правом. 

Рішення про те, чи є зміна суттєвою, повинне прийматися управлінським персоналом на основі судження. Вони повинні враховувати, чи зміни суттєво впливають на справедливу вартість активів. Для окреслення меж суттєвості, можна розглянути наступні підходи:

1. Кількісні межі:
   • Визначите відсоткові зміни в орендній платі або ринковій вартості землі, які будуть вважатися суттєвими (наприклад, зміна більше ніж на 5-10%).
2. Якісні критерії:
   • Враховувати зміни у ринкових умовах, економічних обставинах, регуляторних вимогах, які можуть суттєво вплинути на вартість.

Ці підходи також доречно зафіксувати в обліковій політиці. 

Таким чином, управлінський персонал має визначати, чи зміна є суттєвою, враховуючи як кількісні, так і якісні критерії, і приймати рішення про необхідність оцінки справедливої вартості об’єкту інвестиційної нерухомості.

Перегляд умов оренди також може значно вплинути на справедливу вартість земельних ділянок. Наприклад, якщо орендна плата прив’язана до вартості зерна або курсу валюти, це безпосередньо вплине на розрахунки справедливої вартості.

Приклади тригерів перегляду умов оренди:

1. Прив’язка до ціни зерна. Може бути врахована як фактор, що впливає на дохід від оренди, та, відповідно, на справедливу вартість ділянки.
2. Прив’язка до курсу долара/євро. Може бути використана для стабілізації доходів від оренди та врахована при оцінці.
3. Зміна орендної плати. Нові умови оренди можуть бути враховані при оцінці справедливої вартості ділянки.

Додаткові умови для перегляду справедливої вартості землі можуть включати:

• Значні коливання цін на землю в країні/області
  • Параграф 40 вимагає, щоб справедлива вартість відображала ринкові умови. Значні коливання цін є ринковими умовами, що впливають на оцінку.
• Поява несприятливих умов для оренди землі або вирощування сільськогосподарських культур
  • Такі зміни можуть вплинути на доходи від оренди, які, в свою чергу, впливають на справедливу вартість (параграф 40).

Перегляд справедливої вартості окремих об’єктів інвестиційної нерухомості, зокрема земельних ділянок, є можливим і навіть необхідним при настанні суттєвих змін в умовах, що впливають на їх вартість. Управлінський персонал повинен ретельно оцінювати суттєвість таких змін, використовуючи як кількісні, так і якісні критерії. Правильний підхід до перегляду справедливої вартості дозволить надавати достовірну та доречну інформацію у фінансовій звітності, забезпечуючи відповідність вимогам МСБО 40 та МСБО 8.

МСБО 8 “Облікові політики, зміни в облікових оцінках та помилки” визначає, що облікові оцінки можуть змінюватися у зв’язку з новими обставинами, інформацією, розробками або досвідом. Параграф 36 МСБО 8 визначає, що зміни в облікових оцінках визнаються перспективно, тобто вплив зміни оцінки визнається у фінансовій звітності з дати такої зміни і надалі.

Справедлива вартість є обліковою оцінкою, що визначається на основі поточної ринкової інформації та припущень. Зміна обставин (тригери), що впливають на справедливу вартість, потребує перегляду цієї оцінки. Це дозволяє забезпечити, що фінансова звітність на кожну проміжну дату відповідає всім вимогам МСФЗ.

МСБО 34 “Проміжна фінансова звітність” передбачає, що проміжна фінансова звітність повинна надавати ті ж самі облікові принципи та методи, що і річна звітність, зокрема, облікові оцінки повинні бути актуальними та відповідати поточним ринковим умовам. Перегляд справедливої вартості інвестиційної нерухомості, зокрема окремих об’єктів, є важливим для забезпечення достовірності фінансової звітності. Управлінський персонал повинен приймати рішення про суттєвість змін, враховуючи як кількісні, так і якісні критерії, і відображати ці зміни у фінансовій звітності одразу після їх виникнення, відповідно до вимог МСБО 8 та МСБО 34.

Релевантні вебінари за темою публікації:

Інвестиційна нерухомість в МСФЗ-звітності: комплексний розбір на прикладах та практика застосування >>> https://amsfo.com.ua/course/investytsijna-nerukhomist-v-msfz-auditor/

© Olena Harlamova